《時代中國21世紀報告:粵港澳大灣區城市發展力研究2018》首發:六大指標透視灣區城市發展新邏輯

“中國經濟的動力在哪里?灣區和城市群。大灣區是帶動中國經濟發展、向價值高端邁進、提升國際競爭力最重要的增長極。”住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧云昌說道。

7月22日,“博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會”在海南三亞舉行。

由21世紀經濟研究院和時代中國研究院,聯合制作的《時代中國21世紀報告:粵港澳大灣區城市發展力研究2018》(以下簡稱報告)首發,成為本次論壇一大亮點。

報告針對粵港澳大灣區廣州、深圳、佛山、東莞、惠州、中山、珠海、江門、肇慶以及香港、澳門11個城市,從宏觀經濟指數、城市配套及宜居指數、商業消費力指數、房地產投資指數、城市運營力指數、城市群融合度指數六大維度,對城市發展力做精確描述,并總結出十大結論。

(報告統籌與執筆人、21世紀經濟報道高級記者21世紀經濟研究院資深研究員張曉玲現場解讀)

灣區核心驅動力是產業與創新

2017年,珠三角僅憑借0.6%的國土面積和全國約5%的人口規模,創造了13%的全國GDP總量。“這充分體現了珠三角穿越時間周期的經濟活力。” 時代中國集團戰略發展中心總經理丘平稱,“雖然制度紅利、要素紅利逐步消退,但是珠三角仍然積極謀求自身的發展,不斷尋找新的增長路徑。產業轉型升級逐漸成為了珠三角地區的主旋律”。

(時代中國戰略發展中心總經理 丘平)

時代中國21世紀報告認為,像所有經濟體或區域經濟一樣,灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同。各個城市自身的產業構成、升級、轉型、調整,與灣區其他城市形成共振和互動,是灣區發展最根本的動力。

在原有的產業基礎上,粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進制造業,推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備制造、新材料、文化創意等新興產業發展,打造有國際影響力的科技和產業創新中心,并實現差異化發展,形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端制造在珠三角”的立體層次。

與其他灣區的“單核”或“雙核”城市不太一樣的是,粵港澳大灣區是“多核”驅動發展,如何有效整合廣州、深圳、香港以及其他城市的資源,實現進一步的區域協同和集聚發展,將會成為粵港澳大灣區向世界一流灣區邁進的關鍵點;對于小城市而言,則要考慮如何融入核心城市產業鏈,找到自己的分工和定位。

發現,在世界幾大灣區的發展過程中,創新一直是產業發展的核心推動力,縱觀世界三大灣區發展歷史,都大致經歷了港口經濟、工業經濟、服務經濟、創新經濟四個階段。

粵港澳大部分城市仍處在工業經濟階段,存在較大轉型提升空間,急需注入科技創新的力量。目前除了深圳在創新研發方面走在全國前列,其他城市還有很大的提升空間。

就創新型的獨角獸公司而言,剛剛發布的胡潤二季度獨角獸報告顯示,粵港澳大灣區擁有獨角獸的城市僅有深圳和廣州,深圳13家,廣州5家,在數量上,還落后于北京67家,上海的39家。

金地集團董事長凌克認為,粵港澳大灣區還需培育一批明星公司和世界500強企業。雖然灣區現在有華為、騰訊、中興、萬科、格力、大疆等領軍企業,但相比其他世界級灣區還是很不夠的。

中山大學粵港澳研究院副院長陳廣漢認為,科學的創新,包括知識生產、產品應用、知識轉化,三者互為條件,內容相互依存,將三者組合起來非常不容易。要打造以香港廣州是知識創新園,深圳是知識成果的轉化,珠三角是產品應用的三位一體的國際創新體系。

房企跟隨產業投資+運營

時代中國21世紀報告發現,灣區城市土地供應不均衡,居住、商辦、工業用地結構不均衡,增量市場和存量市場發展不均衡。廣州、肇慶和珠海新增土地相對多,廣州和佛山的住宅類供應計劃比例較高,深圳增量土地較少,且住宅用地供應量極低,不得不強化城市更新,盤活存量;核心城市外溢效應明顯。

從住宅租賃投資角度出發,當城市租金回報率達到4%或以上,在當地投資房地產才會獲得相對可觀的收益,綜合大灣區內地11城數據來看,普遍較難達到這一水平。

當前,在灣區部分城市進入存量市場,以及“租購并舉”政策影響下,一線城市和部分熱點二線城市的租金上漲不可避免,港澳和內地一線城市存在相對較大的租房壓力。澳門的租金水平居于首位,遠高于其他城市。深圳、廣州和珠海租房壓力相對較大。

報告還發現,產業與房地產投資、城市運營的關系密切。房產投資跟著產業走,城市群外溢效應明顯。

當前熱點城市土地出讓價格居高不下且新增稀缺,大灣區項目獲取難度更大。通過產業地產、特色小鎮方式出讓土地,與房企合作,成為大灣區內眾多一二線城市越來越多采用的方法;而依靠地產搭載產業能力去獲取項目資源,也是房企的重要訴求

目前,50強房企落地大灣區的產業項目達69個。搭載產業、進軍實業、科技成為房企目前的發展重點。房企也更多地介入產業領域,如碧桂園進軍農業、科技小鎮,萬科下鄉、恒大、寶能收購新能源汽車、華潤布局科技領域等等。

就整體而言,即便是前50強房企,在大灣區的運營類業務也才開始不久,如長租公寓、產業地產,都是近兩三年才開始布局;而知名的房企商業運營品牌,在除廣深以外的城市落地也很少。報告認為,灣區城市在商業消費、文化娛樂、物流運輸、產業科技等方面,還有很大的發展潛力和提升空間。

灣區一體化、融合度待提升

實現大灣區一體化發展,11城的聯結度也成為本次報告關注的熱點。

時代中國21世紀報告從灣區的軌道交通、產業協同、同城化生活、人口流動四方面來衡量城市群的聯結度、融合度以及灣區城市生態圈的一體化。

報告認為,在城市群的互聯互通中,軌道交通是聯結城市群最重要的紐帶。沿著軌道交通所發展的城市帶,將是中國未來人口主要的流動地。

目前,大灣區9城之間綜合交通體系和網絡已基本形成,但大容量公共交通網絡尚未形成,尤其是區域軌道交通體系建設仍然比較滯后,城市間的交通通達性和便捷性仍有待完善。

在產業協同上,報告研究了關聯城市指數、產業同構指數、擴張性外遷,總結出一些產業調整、變遷的規律。報告認為,在全球第五次產業大轉移和中國第三次產業大轉移背景下,粵港澳大灣區的產業正在重構。

同產業類別來看,深莞惠經濟圈平均產業同構系數高達0.8945,產業同構現象最為嚴重,三市均以電子信息制造業為主。現在已經出現了階段性外遷的現象。

環深城市群,成為深圳產業遷移的主要承接地,尤其是東莞、惠州、中山等。其中,東莞承接了一些深圳企業的研發部門,并在此過程中帶動了自身的產業轉型升級。

時代中國21世紀報告中還提及了一些有意思的結論。如消費與產業布局、人口外溢、產業遷移等密切相關。粵港澳大灣區城市消費呈現龍頭帶動、梯級遞增特征,一線城市深圳和廣州無論是社會消費品總額還是電商消費方面,均位居前列。

在廣佛肇和深莞惠兩個大灣區次城市群里,作為一線城市的廣州和深圳的引領作用突出。佛山、東莞、惠州在承接廣州、深圳的產業、人群、消費、購房,雙城生活已實質發生。

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