上海商業地產投資參考:萊坊發布2019年二季度《上海商業地產市場》綜述

2019年7月17日(上海)—— 萊坊發布最新一期上海商業地產市場綜述。綜述顯示2019年第二季度甲級寫字樓租金環比下降1.1%至每天每平方米人民幣9.4元。零售物業市場上,主要商圈首層平均租金環比上漲1.7%至每天每平方米60.2元。工業地產市場上,物流倉儲和工業廠房的租賃成交均很活躍,租金保持穩定增長。房地產投資市場方面,商辦物業市場共錄得四宗整購交易。

上海商業地產

上海商業地產|該圖片由sean sheng在Pixabay上發布

甲級寫字樓

第二季度,上海甲級寫字樓市場有兩個新項目竣工交付,為市場帶來約136,000平方米的辦公面積,甲級寫字樓市場存量升至1,865萬平方米。市場新增供應較上個季度有大幅的下降,環比減少75%。位于虹口北外灘的凱德來福士東塔在五月份交付使用,辦公面積約在91,000平方米,這是繼人民廣場的來福士廣場和中山公園的長寧來福士之后凱德在上海的第三座來福士綜合體項目。第二季度位于浦東前灘由鐵獅門開發的晶耀前灘第四期竣工交付,為市場帶來約45,000平方米的辦公面積,這也是晶耀前灘綜合體項目寫字樓部分的最后一期。

第二季度,上海甲級寫字樓市場平均租金繼續環比下跌1.1%至每天每平方米人民幣9.4元。核心商務區內平均租金環比下滑1.7%至每天每平方米人民幣11.4元,降幅高于市場平均水平。其中,小陸家嘴區域的平均租金為每天每平方米人民幣12.4元,環比下跌2.4%。萊坊高級董事及上海辦公樓及工業服務部主管張延軍表示:“第二季度,由于新項目入市以及整體租賃需求不足,甲級寫字樓市場整體空置率環比微升0.4個百分點至13.5%。不過來自TMT行業和聯合辦公行業的需求保持穩定,市場空置率大幅增加的情況有所緩解。”

“預計2019年下半年,上海還將有超過150萬平方米左右的新項目入市,其中位于新興商務區的比例超過60%,市場租金將存在下行壓力,空置率繼續上升。”

零售商鋪

第二季度,上海有六座商場開業,共為市場帶來423,000平方米的商場面積,新供面積同比下降9.5%。六座商場中,有三座位于內環內,一座位于內環與中環之間,兩座位于外環外。其中,位于內環內的三座新開商場體量都在50,000平方米以內。第二季度內,“5.1”勞動節、“6.1”兒童節、端午節以及“6.18”京東店慶日等一系列的國定假期和電商節日促進了零售消費額的增長。上海市386家零售和餐飲企業在五一假期前三天實現銷售額人民幣36.5億元,同比增長11.8%;端午小長假期間上海實現零售消費額人民幣106.58億元,同比增長7.7%。

第二季度,上海主要商圈首層平均租金環比上漲1.7%至每天每平方米60.2元。南京西路商圈內,正在全面升級的四季坊項目以及表現穩健的興業太古匯間接帶動了南京西路街鋪租金的提升,而其他主要商圈的街鋪租金則保持穩定。在進行了部分或者整體的租戶和品牌調整以后,主要商圈內的購物中心平均租金都出現了不同程度的上浮,購物中心整體平均租金環比上升2.7%至每天每平方米63.6元。第二季度,購物中心的整體空置率環比保持不變在11.2%。

萊坊董事及上海研究及咨詢部主管楊悅晨表示:“展望未來,零售業市場面臨不斷洗牌的局面,繼10 Corso Como、Forever 21、家樂福和高島屋紛紛宣布退出中國后,可能將有更多的外來品牌面臨在中國的生存考驗。下半年,我們預計零售新供仍將維持在高位,存量改造升級項目也會逐漸增多。預計開業的商業項目有位于普陀區的[email protected]大都會、位于靜安區的靜安國際中心以及位于外高橋的森蘭花園城。“

工業市場

第二季度,上海工業地產市場持續向好,表現穩健。物流倉儲方面,平均租金環比上漲1.9%至每天每平方米人民幣1.61元,增幅環比增加1.9個百分點。旺盛的倉儲租賃需求導致物流倉庫的空置率環比下跌0.3個百分點至7.2%。零售商對高標準倉儲的需求保持旺盛,例如,百安居在安博上海金山物流中心租賃了20,000平方米的倉庫面積;野獸派在普洛斯臨港物流園租賃了10,000平方米的倉庫面積。

廠房方面,第二季度上海工業廠房租金穩步提升,單層廠房平均租金環比上漲0.8%至每天每平方米人民幣1.27元。多層廠房亦受到市場歡迎,位于寶山城市工業園區內的東大理學院上海科研創業基地一期有近15,000平方米的多層廠房面積已經全部出租。

萊坊高級董事及上海辦公樓及工業服務部主管張延軍表示:“在近期國家發改委與商務部聯合頒布的《外商投資準入負面清單(2019年版)》中,限制措施從6年前的190條縮減到2019年版的40條,進一步擴大農業、采礦業、制造業、服務業等領域開放,因此工業類企業預期向好。但是,考慮到中美貿易戰所帶來的不確定性,下半年,我們預計廠房租金將保持平穩,物流倉儲租金將繼續微漲且空置率將略有下降。”

投資市場

第二季度,上海房地產投資市場共錄得四宗整購交易,市場總投資金額超過人民幣150億元,物業類型以商辦綜合項目為主。來自于美國、加拿大和新加坡的基金公司和發展商在2019年上半年表現十分活躍,其總投資金額已經超過人民幣350億元。

4月份,豐泰地產以不低于人民幣30億元的價格購入位于火車站北廣場的上海金融街中心一期四棟甲級寫字樓及零售空間,將與開發商金融街控股一起共同打造這一綜合項目。同月,綠地香港把綠地黃浦濱江項目售予加拿大基金——博楓資產管理公司。

5月份,新加坡的城市發展集團以人民幣12億元收購位于虹橋商務區的虹橋協信中心二期的70%的股權。此外,商務園區市場也錄得一宗成交,6月,美迪西醫藥以人民幣3.6億元購入凱龍南匯商務園5棟研發辦公樓。

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